针对大型公共建筑的能耗特点，我认为，应以采暖、空调、照明、办公电器设备、饮水设备、电梯等为分类，针对各分项能耗特点和节能主题区别对待。在大型公共建筑的运行管理中，许多细节的改动都会很大程度地降低能耗，恰当使用低成本和无成本措施通常可以起到很好的节能效果。这些工作，大多需要物业公司提供的节能服务进行支撑。

归类一：数据管理

　　1.监控能源利用情况，通过收集、展示并分析数据，对数据进行记录能够显示一段时间内能源使用情况的变化。一般而言，电表账单是开始追踪记录能源使用情况唯一所需的数据。收集并分析数据好处：有能够早期发现问题、计算节能量和节省的成本、能够直观地向建筑业主、住户和潜在住户等展示节能成果。

归类二：系统运行计划

　　2.严格控制设备运行时间，对于部分使用期间，如夜间和周末等特别的情况，可以采取以下措施：要求住户提出非工作时间服务需求、住户同意为非工作时间服务支付额外费用、重新调整空间，提高对部分入住和易变化入住部分的控制。

　　同时使用工具的核对清单，并将设备定时运行任务分配给具体的设备人员。根据指定的运行时间表，使用BAS 楼宇自控系统 控制设备和楼宇系统。

归类三：照明管理

　　3.杜绝过度照明现象，这是因为即使采用了高效照明设备也可能浪费能源。一些入住者更喜欢降低照明强度，而当照明强度达到最佳状态时，员工的效率会提高。可通过以下方案调整照明强度

　　减少照明灯数量 拆去灯具内的灯，更换灯管或镇流器 选择最佳的灯管和镇流器配置。更换灯具 在需要更换或承租人变化时，可调整转换到最佳的灯具类型和数量。安装独立的照明控制装置 允许住户在独立工作区内调低和改变照明强度。

　　4.安装人体感应传感器，安装人体感应传感器可以很大程度地降低照明能耗，传感器包括：红外传感器——探测室内人体温度。超声传感器——利用高频声音探测动作（即使是发生在角落里的运动），双鉴传感器——采用两种方法，提供准确性和适应性。

　　5.充分利用日光，使用光学传感器来充分利用日光，在有日光的区域安装光学传感器，这些区域有：私人办公室、工作区、走廊、中庭或大厅靠近窗户或天窗的区域。

归类四：室内 室外空气管理

　　6.充分利用夜间预冷，实践证明充分利用夜间预冷可以减少冷却能耗，可以大大降低能源使用费用，同时可以降低设施启动时的电力需求峰值（因为冷却装置可以晚些时候启动）。要求的条件仅为大气温度比室内温度低几度即可。

　　7.充分利用免费冷却，即室外空气温度低于内部设定点温度，开启室外空气风阀：在BAS系统中增加节能器算法，能够启动风扇，打开空气风阀。或者制定人工测量室内、室外工况，适时打开空气风阀或启动风扇的计划

　　8.控制二氧化碳含量，在建筑内已入住空间安装二氧化碳传感器。在楼宇自控系统或人工监测计划中包括二氧化碳传感器，从而测量二氧化碳水平。根据BAS或人工测定的二氧化碳含量，来优化通过空气处理装置和空气进气风阀进入的新风量。调整进气量使二氧化碳浓度达到建议的水平，并用二氧化碳传感器控制二氧化碳含量。

　　9.优化车库排风系统，在早晚高峰时段及过后，除使用车库排风扇外，还可用排烟扇对车库进行“清洗”。优化车库排风系统，同时制定具体计划，使用BAS或人工控制风扇运行，并指派专人负责夜间风扇运行的控制。

　　10.保持微正压运行，保持微正压运行的益处有：减少无益的室外空气渗入、减少调节从室外渗入的空气所需的能耗、提高对湿度和室内温度的控制。

　　11.清洁和维修室外风阀和防鸟网，清洁和维修室外风阀和防鸟网的益处包括改善室内空气质量、提高节能经济运行装置性能（免费冷却和夜间预冷）。一般可用温肥皂水清理室外风阀和防鸟网的灰尘和污渍，并润滑室外风阀，以确保气阀不会被粘住。

归类五：HVAC系统管理

　　12.清洁HVAC盘管和过滤网。

　　13.调整控制电热水，控制锅炉运行。使用现有的锅炉定时开关，安装锅炉定时开关，调整控制锅炉运行。按照住户热水需求，定时运行锅炉，从而提高运行效率。

　　14.处理锅炉用水，处理锅炉用水的益处有：保持额定的传热效率、减少锅炉排污、减少必需的清洗次数、锅炉运行危险降至最低、减少系统内腐蚀。

　　水处理维护措施包括 除去锅炉水垢、优化锅炉排污率、降低锅炉给水中的铜、铁及减少锅炉给水、提高蒸汽、冷凝水回收。

　　15.重设冷机出水温度，重设冷机出水温度需要使用设定温度点的室外温度和出水温度关系图，用这些资料对BAS进行编程，使之能够根据室外温度、时间、季节和（或）建筑负荷，来自动设定出水温度。如果BAS不能调整出水温度，可以考虑制定人工进行控制的计划。

　　16.重设静压点，用控制系统改变静压设定，使之能够根据内部负荷变化而自动调整，内部负荷的变化可从变风量箱风阀的开度看出。

　　17.供暖&制冷系统的使用。尽可能关闭供暖6制冷系统，特别是供暖和制冷季节轮换时，这将降低HVAC系统能耗。应该选择室外温度及室内外温差，来启动供暖或制冷系统。确定哪些地方需要常年制冷。利用BAS系统自动开关盘管或者制定详细的人工动作的设备管理计划。

　　18.考虑安装变频驱动，结合变负荷频繁使用的电动机，可以考虑安装变频装置，其节能潜力（可高达30%）和系统的原始设计、流量调节方法 或者恒量值,出口挡板，进口叶片 、系统工作周期 何时系统运行，运行时间 以及电价等因素有关。

　　19.改善对冷水塔6蒸发器的维护。最佳管理行为有：定期清洁和排水、执行正确的运行规定和程序。

归类六：物业管理

　　20.日间清洁。由于在非工作时间内大部分空间是无人的、机密办公室，清洁时需要有其员工在场，从而增加了清洁成本。因此，清洁工应在工作时间工作，这样晚上建筑就处于无人空闲状态。对于日间清洁，可以安排清洁人员在日间工作时间进行保洁，允许清洁人员在住户旁进行清洁。通过调整建筑使用时间设定建筑的“睡眠”时间，调低或关闭建筑中非基础照明以及HVAC系统，减少不必要的能耗。

　　21.提高住户6员工的节能意识，制定方案，向住户6员工提供一些简单的方法，使他们能够为物业管理部门的节能工作贡献一份力量。通过建筑业主致住户的公开信阐述建筑节能工作的承诺，建议措施，介绍节能带来的经济效益。同时利用可以贴在电梯、走廊、会晤室或公告板上发热海报或承租人卡片（包括节能小贴士）提高住户6员工节能意识。

　　22.测量及宣传成果，测算采取节能措施所获得的节能量和节约的费用，并制定向利益相关方宣传节能成果的方案，以便能够分享经济、环境收益数据。一般而言，通过实施各种低成本或无成本措施，在中国和美国的项目看到各建筑节约能源开支达15 20%。

　　23.进行成本－收益分析，成本－收益分析是指项目成本和预期成本收益的一种比较。其益处包括帮助建筑经理和业主了解节能投资的价值、提供一种对方案进行比较和选择的方法。

中国建筑科学研究院  邹瑜